В прошлом году на рынок вышло 19 новых проектов с помещениями свободного назначения (апартаменты), которые продаются как квартиры. Всего 2200 апартаментов общей площадью около 250 000 кв. м или более 10% от прошлогоднего ввода жилья в Москве (примерно 2,1 млн кв. м без учета присоединенных территорий). Только за 2012 г. объем подобного предложения вырос более чем в 2 раза (+119%). Впрочем, аналитики не делят предложение на элитное и то, что продается под видом недорогого жилья.

Апартаменты предлагаются сейчас в 32 комплексах, расположенных внутри МКАД. Это только начало. По прогнозам аналитиков «Метриум групп», объем перспективных проектов с апартаментами — около 1,5 млн кв. м. В общем объеме жилья доля апартаментов в будущем может вырасти до 25%.

У MR Group четыре больших проекта в промзонах с апартаментной частью: «Фили град» (380 000 кв. м общей площади), «Водный» (360 000 кв. м), «Савеловский сити» (310 000 кв. м), Danilov Plaza на Новоданиловской. "ти проекты в промзонах не последние.

УК «Метрополь девелопмент» на месте старой площадки завода «Москвич» на 22 га планирует построить новый район площадью 640 000 кв. м/Около 260 000 кв. м придется на торгово-развлекательный центр, около 300 000 кв. м — на жилье и апартаменты и еще 80 000 кв. м займут офисы. Доля квартир и апартаментов пока не определена. Это зависит от того, сохранит ли город охранную зону соседнего Шарикоподшипникового завода, у которого до настоящего времени сохранился статус действующего завода, хотя производства там давно нет. С нашей точки зрения, офисы — самое невыгодное, что может быть здесь, но оставлять только жилье тоже не получается, потому что есть нормативы.

У компании Sminex в настоящее время в продаже три проекта: первая очередь апартаментов в составе МФК «Парк Мира» на пр-те Мира, клубный дом Tivoli в Сокольниках, дом с апартаментами на Берзарина, 12. Проекты сосредоточены на территории от Третьего до Четвертого транспортного кольца, в жилых районах типа Алексеевского и т. п. В 2013 г. выйдет вторая очередь «Парка Мира» (около 12 000 кв. м), готовится два новых проекта в ЦАО (еще около 12 000 кв. м).

Дорогие комплексы с апартаментами располагаются, как правило, недалеко от центра города. Из проектов, продававшихся в прошлом году и ожидающихся к выходу в этом, 13 — в составе Центрального административного округа (ЦАО), плюс апартаменты почти в каждой башне «Москва-Сити», еще 10 — за пределами ЦАО. И только 7 объектов по умеренным ценам — на окраинах города. Для сравнения: новое настоящее жилье строится в основном в спальных районах и на присоединенных к Москве территориях.

Опрошенные «Ведомостями» риэлторы уверены в успехе элитных апартаментов. Основной минус такой недвижимости — это отсутствие прописки, но в глазах состоятельных покупателей это анахронизм, говорит Алена Бригаднова, гендиректор агентства Finch. По ее словам, 15%-ная разница в цене между элитными квартирами и апартаментами такого же уровня, которая наблюдалась еще в 2012 г., в 2013 г. сошла на нет. На первый план выходят качество проекта, дополнительный сервис (сродни гостиничному) и т. п. «Прописка может стать важной при перепродаже апартаментов, — возражает бизнесмен Алек, купивший лофт в “Даниловской мануфактуре”. — Хотя лично для меня невозможность регистрации не была проблемой». Впрочем, говорит Алек, некие риэлторы уже предлагали ему за «какие-то $20 000» «поспособствовать» переводу апартаментов в жилой фонд. Бизнесмен не согласился: «Я сделал дорогой ремонт и пока не намерен продавать свой новый лофт. Он уже подорожал минимум на 30%».

Вопрос, как перевести апартаменты в жилое помещение, риэлторам задает практически каждый покупатель. Правильный ответ — «никак».

В соответствии с законодательством апартаменты относятся к гостиницам, целевое назначение таких объектов — не постоянное, а временное проживание. Судебная практика, которая сложилась по поводу апартаментов, говорит о том, что гостиницы не отнесены к объектам жилищного фонда. На это указали ФАС Северо-Западного округа и ФАС Уральского округа.

Еще одна неприятность для жителей апартаментов — непрогнозируемый счет за коммунальные услуги. Для жилья тариф одинаков и в Москве пока дотируется из городского бюджета. Для владельцев коммерческой недвижимости (кем по факту являются покупатели апартаментов) никаких дотаций не предусмотрено.

Пример из практики: ежемесячная квартплата в 60-метровой квартире, оформленной как жилье, — 3500 руб., в аналогичных по площади и классу апартаментах — 5000-5200 руб. Основная разница — в цене за электроэнергию: для собственников нежилья электричество в среднем в 3 раза дороже.

Это не предел. Верхняя планка платы за коммунальные услуги зависит от того, с кем и на каких условиях договорилась управляющая компания, сколько накидывают поставщики услуг и проч. Если апартаменты располагаются в промышленных зданиях, расход на тепло с учетом высоких потолков и больших площадей остекления будет велик.

В проекте «Парк Мира» стоимость эксплуатационных платежей составляет 60 руб. за 1 кв. м в месяц. В сумму входит дополнительный сервис — типа консьерж-сервиса. Средняя цена подобного набора услуг в жилых домах бизнес-класса и находится в пределах 60-67 руб. за 1 кв. м. Не сильно разнятся в апартаментах и квартирах бизнес-класса и показатели по коммунальным платежам. К примеру, затраты на коммуналку для 1-комнатной студии в 45 кв. м составляют около 3000 руб. в месяц. Жильцы дома бизнес-класса за аналогичную квартиру сегодня платят около 2500 руб. За год набегает примерно 6000 руб. разницы в затратах на содержание апартаментов и жилья бизнес-класса. Апартаменты продаются дешевле, чем жилье сопоставимого местоположения. Эта дельта окупает разницу в эксплуатации на 100 лет вперед.

Существенным недостатком комплексов апартаментов называют и отсутствие социальной инфраструктуры. Поскольку формально девелопер строит коммерческую недвижимость / гостиницу, детских садов, школ и поликлиник не требуется. Застройщик экономит не один миллион, а жители будут водить детей в соседние переполненные сады и школы.

«Апартаменты — это специфический продукт, и ожидать от их реализации аналогичных темпов продаж, как от квартир, не стоит», — полагает Литинецкая. Апартаменты в комплексе «Око» в ММДЦ «Москва-сити» продаются более высокими темпами. 160 апартаментов в «Око» отданы в управление тому же оператору (Morgan Hotels Group), что и планирующаяся к открытию гостиница Delano Moscow. То, что застройщики апартаментов передают эту недвижимость в управление профессиональным операторам, — это безусловный тренд. Все апартаменты «Ока» «уйдут в пул отеля» и снять их можно будет только через гостиничного оператора.

К концу декабря 2012 г. средняя цена 1 кв. м апартаментов составила 310 400 руб. ($10 180). Элитная недвижимость продается в среднем по 442 000 руб. за 1 кв. м, бизнес-класс стоит намного дешевле — 168 300 руб. за 1 кв. м. Цена квартир бизнес-класса на вторичном рынке — 190 000-250 000 за 1 кв. м.

Самые высокие цены на апартаменты, разумеется, в ЦАО. В конце прошлого года максимальная стоимость 1 кв. м была 988 000 руб. в «Резиденции Знаменка» в 9-комнатной квартире площадью 273 кв. м. Самые дешевые варианты — на севере. Здесь же находится МФК «Флотилия» с минимальной ценой на рынке — 92 000 руб. Ввод в эксплуатацию комплекса планируется в I квартале 2016 г.

В ближайшее время ожидается открытие продаж в новых объектах комфорт-класса: ЖК «Борисовский дом» (Каширское шоссе, 63, корп. 3) и мкр. «Царицыно-2» (ул. Элеваторная, 11). Эти объекты еще снизят цену на рынке.